2020年 樓市的緊箍咒 到底會不會放開?

時間:2019年12月02日 08:49:09 中財網
  2020年,樓市走向到底會如何?剛需還能進場嗎?
  在這個初寒料峭的周六早晨,業問來占用大家3分鐘時間,給大家梳理盤點一下最近的樓市新聞,并簡單聊聊最近的一些想法和預判。

  話不多說,直接進入正題吧!
  最近樓市的新聞非常多,大致可以分為兩種:
  一個是宏觀政策層面的調整,一個是地方政策細節的調整。

  從目前來看,所有的調整都是在逐步放松對樓市的“緊箍咒”。

  聊到這個,就不得不提到上周財經界的一個趣聞,著名獨立經濟學家馬光遠,在自己的微博上懟了一下新浪財經的“標題黨”。 馬光遠說,自己對明年樓市的預測是“放松調控”,而新浪的標題改成了“放開調控”。


  馬光遠說,自己對明年樓市的預測是“放松調控”,而新浪的標題改成了“放開調控”。

  為啥得這么嚴格地摳字眼?一方面確實是樓市這個話題需要“謹言慎行”,另一方面,樓市的放開和放松,區別還真的挺大。

  放松意味著上面的緊箍咒還隨時存在,但允許地方上自己想辦法解決眼前的問題。

  所以深圳調了豪宅稅、成都放開了天府新區的限購、廣州也悄摸摸地調整了非本市戶籍人口購房資格認定標準……
  再加上此前房貸基準利率的小幅下調,確實給市場傳達了“放松”的信號。

  放開就是挽起袖子直接干,不僅沒有各種限制政策的束縛,而且要創造條件讓你大干快上。

  最典型的就是2014-2015年的那一波,5次降準、6次降息。

  外加930新政重啟首套利率7折、二套參照首套執行,放開三套以上貸款,認房不認貸,鼓勵加杠桿;330新政降低商貸和公積金的首套、二套首付款比例。

  看明白了嗎,這就是放松和放開的區別。

  所以馬光遠著急澄清也確實是有理由的,從理性的角度來看,未來5年內,我們都找不到任何理由,對樓市再來一次徹底的“放開”。

  積累的問題太多,捆綁的利益太多,要處理的關系太多,只能悄摸摸的放松,不能大干快上地放開。

  你也別總嘲諷樓市是個“夜壺”,畢竟拿夜壺也是有“技術含量”的,萬一沒端穩給搞砸了弄潑了,那就是搞得自己一身騷咯……
  所以,對于2020年的樓市,業問建議大家破除的第一個幻想,就是會再來一輪大刺激,再搞一輪大暴漲。

  放松不是放開,市場繼續盤整,城市二八分化,不會再有暴漲。

  如果真的出現了我們前面所說的“放開”,那只能說明問題真的已經到了必須吃猛藥才能解決的地步了。

  而這對于我們所有人來說,其實都不是一件好事。 需要破除的第二個幻想,是有規劃有利好就能漲。

  需要破除的第二個幻想,是有規劃有利好就能漲。

  樓市經歷了這么多年的發展,大家摸了這么多次的規律以后,大致也都明白了,一個地方樓市的漲跌,肯定會和具體的政策密切相關。

  業問此前也和不少投資客交流過,他們說自己這么多年最大的心得就是,千萬不要逆政策而動,而盡量要做到順政策布局。

  “只要有政策規劃利好,哪怕現在還是荒地一片,買了也肯定賺”。

  “買樓就要買只能看得到黃土的地方,周邊全給你收拾好了,哪還有你賺錢的機會?”

  這是業問身邊最成功的兩個投資客,早些年布局資產最核心的套路。

  但業問要說的是:這個套路現在也行不通了。

  跟著規劃去買、跟著政策去買的大背景,是過往十余年的巨量寬松帶來的空前基建浪潮,以及快速城市化帶來的大量紅利釋放,所以那時候跟著政策的指揮棒走,確實不會出啥問題。

  但現在,經濟增速已經在為保“6”而掙扎了,核心資產布局的思路,也早就該換換了。

  再加上,這幾年各種區域性的、產業性的、對外開放性的規劃和利好實在太多了,能有幾個真的落地成真,還真不好說。

  就在昨天,業問又去問了一下那兩位投資客現在的布局思路是啥,回復只有簡單的兩句話:
  清空郊區、老區資產,買進核心區、熱點區豪宅,降低杠桿,安心持有,求精不求多。

  從現在開始,不是所有房子,都能成為房產。 最后一個幻想,就是我買的城市能“搶人”。

  最后一個幻想,就是我買的城市能“搶人”。

  大家現在應該也基本明白了,伴隨著新生人口的逐年下滑、老齡人口占比的飛速提升,哪個城市搶到更多的人,哪個城市的樓市就更穩。

  這個大的方向是沒問題的,但需要你思考的問題有兩個:
  第一,你看中&買進的城市,搶的都是什么人?第二,你看中&買進的城市,搶的人到底留不留得住?

  別只看戶籍人口的增長,如果大家都只是來你這落了戶買了房就跑回原城市上班生活去了,那這種搶人我覺得沒啥意義。

  也別總覺得某個城市“門戶大開”了就一定能大量吸引外來人口涌入。存量時代,大家都在真刀真槍地搶人口,能獲得多少增量,主要還得看自己有多少底氣。

  而底氣的來源,不是什么優美的風景,不是什么和煦的氣候,有且只有兩種:更多的就業機會、更好的教育資源。

  所以,城市搶人能不能成功,樓市中長期到底穩不穩,重點還得看當地的產業結構和學齡兒童增長速度。

  只有這兩個條件達到要求,這座城市搶來的人才有意義,因為它把真正在創造價值的能在這座城市供樓、打拼、成家、生活的年輕人和自己緊密地捆綁在了一起。

  好了,今天業問就給大家聊這么多。

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